恒运资本 2025年房企债券融资回暖信用债仍是融资绝对主力

中指研究院的数据显示，2025年，房地产企业债券融资规模在低基数下同比回正，信用债仍是融资绝对主力，海外债在低水平上有所恢复，ABS融资占比近四成。受降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。

数据显示，2025年，房地产企业债券融资总额为5967.2亿元，同比增加5.6%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资3428.7亿元，同比微降0.6%，占比57.5%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.7%；ABS融资2377.0亿元，同比增长11.2%，占比39.8%。

其中，信用债仍是融资绝对主力。2025年，房地产行业信用债发行规模为3428.7亿元，同比下降0.6%，占总融资规模的57.5%，较上年下降3.5个百分点。平均发行期限3.72年，比上年延长0.56年，其中发行期限在3年以上的占比55.0%，比上年增加9.3个百分点，期限有所延长。从单月来看，上半年信用债发行总体呈下滑趋势；下半年发行规模有所回升，年底下滑。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，2025年央国企发行占比达92%，较上年上升1个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。央企2025年信用债发行规模增长显著，同比增长超两成，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产等企业发行规模超百亿元。

中指研究院指出，央企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模同比降幅收窄。其中，5月，保利发展成功发行85亿元定向可转债，募集资金净额约为84.78亿元。保利发展定向可转债为证监会2022年“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”政策颁布以来发行规模最大的房地产行业再融资项目，也是2025年以来发行规模最大的A股上市公司询价再融资项目。9月，华发股份发行48亿元定向可转债。可转债使房企引入低成本长线资金以支持项目建设，同时，可转债的未来转股将有效补充公司长期权益资本，助力公司向新发展模式转型，对促进房地产行业平稳发展具有重要意义。在行业整体融资环境尚未完全恢复背景下，头部房企凭借资源与品牌优势借助兼具权益性工具的可转债逐步改善资产负债表。

同时，海外债在低水平基础上有所恢复，但仍为零星发行。2025年，海外债发行规模仅为161.45亿元人民币，同比增长141%，占总融资规模的2.7%，较上年上升了1.5个百分点；平均发行期限3.17年，发行期限较长。从发行企业来看，主要以华润、越秀等央国企为主，其发行规模增长带动了行业规模。

另外，2025年，ABS融资规模为2377亿元，同比增长11.2%，占总融资规模39.8%，较上年上升2.0个百分点；平均发行期限为12.65年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模200亿元以上。从发行结构来看，CMBS/CMBN、类REITs成为主要发行类型，占比分别为43.7%、31.2%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比提升了12.2个百分点。

从融资利率来看，资金成本明显下降。2025年行业债券平均利率为2.69%，同比下降0.26个百分点。受降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.48%，同比下降0.38个百分点；海外债平均利率为6.06%，同比上升0.84个百分点；ABS平均利率为2.76%，同比下降0.25个百分点。

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